中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

從年初“好房子”被寫入《政府工作報告》，到9月《住房租賃條例》正式施行，一系列政策組合拳為住房租賃行業注入了新活力。

10月30日，在第七屆領航·住房租賃產業國際論壇上，《中國經營報》記者從與會專家處了解到，隨著房地產行業步入存量時代，住房租賃市場正駛入規模化擴張的黃金期。行業正從“量的滿足”轉向“質的提升”，從“模糊邊界”走向“產業顯形”，并穩步邁進規范化、產業化、長期化的高質量發展新階段。

“好房子”重塑資產價值

“好房子就是好資產。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在論壇上指出，隨著住建部《住宅項目規范》的發布，“好房子”已成為行業發展的核心導向。她強調，“好房子”不僅是一套建設標準，更代表了一種生活理念，為住房租賃市場的長期價值和可持續發展厘清了演進框架。

“好房子”理念的落地為資產運營帶來顯著效益。ICCRA研究報告顯示，通過對存量房進行提質改造，“好房子”項目平均裝修成本下降15%至20%，改造周期縮短35%至40%，能耗和維保支出下降25%，資產壽命提升20%至30%，凈營運收益提升3%至5%。趙然指出，這些數據表明，“好房子”在提升居住體驗的同時，也實現了資產回報的可持續增長。

據趙然分享，在具體實踐中，多家機構化租賃品牌圍繞“物理空間、功能設置、社區環境、服務體系”四個維度展開探索。例如，部分品牌將“網紅打卡”思路引入公共區域設計，根據I/E人格類型劃分空間功能：為內向者設置天文觀景臺、迷你農場、發呆亭，為外向者配置舞臺劇場、運動場、會客廳，實現差異化場景營造，增強租客歸屬感與黏性。

服務方面，標準化、體系化的運營模式正成為品牌建設的核心。從節日裝飾到社群運營，從色彩規范到互動機制，細節服務正在轉化為可復制的品牌價值，推動租客從“短期過渡”轉向“穩定長居”。ICCRA的調查數據顯示，家庭型客源占比從2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期也從2022年的9.8個月延長至2025年的11.2個月，反映出租賃需求的結構性升級。

行業向“獨立產業”轉變

今年9月份，《住房租賃條例》（以下簡稱“《條例》”）正式施行，標志著我國住房租賃行業進入有法可依、有章可循的新時期。

全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在論壇上指出，《條例》的出臺填補了國家層面住房租賃法規的空白，旨在補全“租”的短板，完善租購并舉的住房制度。

《條例》的實施推動了住房租賃從“臨時配套”向“獨立產業”的轉變。趙然分析指出，行業正從“模糊邊界”走向“產業顯形”，政策研判更加專注，資源配置更趨差異化，金融支持更具機制性，產業引導更系統化。這一轉變不僅提升了行業的經濟地位，也增強了公眾對租賃住房的認同與信任。

隨著市場化長租房與保障性租賃住房雙軌并行，租賃產品的多元化趨勢顯著。與會嘉賓一致認為，從臨時居住到長期安家，租賃住房正成為越來越多城市人群的主動選擇。政策紅利的釋放與市場秩序的規范，共同推動行業走向精細化、產業化、長期化的新階段。

租賃住房資產可投性增強

今年6月份，華夏北京保障房REITs完成擴募；9月，建信長租持有型不動產ABS也成功擴募。隨著保障性租賃住房REITs的不斷成熟，市場已經從“首發為主”進入“首發+擴募”并行的新階段。

信達資本董事會執行委員、中國保險資管業協會不動產投資專委會委員姜浙在論壇上指出，保租房REITs與持有型不動產ABS等金融產品的創新，極大提升了租賃住房的“可投性”和資本的可進入性，為存量資產盤活與行業可持續發展提供了重要資金支持。

據ICCRA觀察，今年的REITs產品呈現出新的特征：“同城多項目”組包成為趨勢，擴募時一次性注入多處租賃住房，提高了組合的分散度和管理效率；城市布局更加穩健，資產主要集中在北京、上海、蘇州等一線和核心二線城市，新項目多位于軌道交通便捷、產業園區周邊的人才與安居社區，出租更容易、收繳更穩定；租金表現“逆勢相對較強”，在行業租金整體承壓的背景下，保租房REITs二季度單位月租金仍同比增長1.6%，而重點16城租金指數同比下降3.5%，顯示出租賃住房REITs的抗壓能力和長期價值。

趙然進一步指出，REITs市場正在形成“長期資金穩底、活躍資金提效”的良性結構。保險資金、銀行理財等長期機構資金偏好穩健分紅，成為市場“壓艙石”；券商資管、公募專戶等交易型機構則活躍于擴募與上市階段，提升流動性與價格發現效率。這種資金結構的互補，為REITs市場的健康發展奠定了堅實基礎。

隨著“好房子”理念深入人心、《住房租賃條例》落地實施、REITs市場持續擴容，住房租賃行業正迎來政策、產品與金融的三輪驅動。從居住體驗到資產價值，從規模擴張到品質運營，行業邏輯已從“有沒有”轉向“好不好”，從“能融資”升級為“能投資、能持續、能分紅”。